盈策略孙宏斌和融创继续“闯关”，称要彻底化解境外债务风险

房企“化债标杆”融创中国(01918.HK)盈策略，还未走出业绩亏损低谷期。

3月28日，融创中国发布2024年度业绩报告，显示期内实现收入740.2亿元，同比减少52.0%；公司拥有人应占亏损约为257亿元，较上年79.7亿元的归母净亏损有所扩大。将时间轴拉长，融创中国已连续四年出现亏损。

作为首家完成境内公司债整体重组的房企，融创中国的化债工作一直备受关注。本次年报也显示，融创中国在境内债务重组之余，已委任华利安诺基、盛德分别作为财务顾问及法律顾问，以寻求更全面的境外债务综合解决方案。

融创中国董事局主席孙宏斌表示，2025年，将争取境外债务风险化解取得实质性进展；展望行业，在政府对经济及房地产的支持下，核心城市、核心地段将逐步企稳，但是房地产市场整体的恢复，可能还需要一个过程和较长时间。

“利润表”再现亏损

从2021年到2024年，融创中国已经连续四年出现亏损。

具体而言，这四年间，该集团的归母净利润分别为-382.65亿元、-276.69亿元、-79.69亿元、-257亿元，四年累计亏损规模达到996亿元；同期，集团营业收入分别为1983.87亿元、967.52亿元、1542.31亿元、740.2亿元。

从收入层面看，融创中国大多数收入来自销售住宅及商业物业业务，其他收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他业务。去年，融创的营业收入同比缩水过半，且为近四年来的最低水平，主要是因为物业销售收入下降所致。

年报显示，去年融创物业销售收入约612.3亿元，占总营收比重为82.8%，同比2023年的1408亿元大幅下降56.5%，物业交付总面积同比减少63.8%。文旅城建设及运营收入为52.1亿元，营收占比为7%；物业管理收入为68.8亿元，占比9.3%。

营收“主力军”物业销售为何大幅下降？对此融创中国解释称盈策略，从行业层面看，近年来房地产行业持续下行，销售市场整体大幅收缩，房企陆续出现的债务问题，导致购房者对期房信心不足，进一步加剧了新房销售的困难。

“新增销售规模收缩、外部融资渠道收窄等情况带来的流动性压力，对已售物业项目的交付进度及新项目的开发、推售节奏产生阶段性制约，2024年度交付面积较上年减少，导致集团销售收入有较大幅度下降。”融创表示。

虽然收入大幅下滑，但去年融创结转的项目中，高毛利项目占比较上年提高，同时去年计提的物业减值拨备较上年有所减少，因此年末其毛利约28.9亿元，同比2023年的毛亏25亿元有所回升；毛利率约为3.9%，而2023年为-1.6%。

不过，在2024年度，融创确认的其他开支及亏损达211.3亿元，包括对长期资产计提减值拨备约63.3亿元，计提诉讼及其他或有负债拨备约47.4亿元，出售附属公司、合营公司及联营公司亏损约26.8亿元，出售各类资产的亏损约22.7亿元等。

与此同时，去年确认的其他收入及收益约164.3亿元，较2023年度的385.3亿元减少约221.0亿元，主要包括债务重组收益约98.9亿元，出售附属公司、合营公司及联营公司收益约41.7亿元，向合营及联营公司等收取的利息收入约12.7亿元。

财务成本方面，去年其财务成本由2023年的63.0亿元，增加55.3亿元至约118.3亿元。这主要是因为，基于物业开发项目开工进度，资本化利息占总利息成本的比例下降，费用化利息由2023年的49.5亿元增加至2024年的113.1亿元。

多项大额变动影响下，去年融创的归母净利润继续亏损，由2023年的-79.7亿元扩大至2024年的-257.0亿元；集团现金余额下降，由2023年的246.2亿元减少至2024年的197.5亿元；期末权益总额约551.5亿元，其中公司拥有人应占权益约405.2亿元。

债务重组“进行时”

业绩连年波动背后，当下融创最紧迫的任务是保交楼及“化债”。

“融创始终将保交付作为运营的首要目标，积极响应政府保交付要求盈策略，主动落实好主体责任，积极利用保交楼专项借款、配套融资、申报‘白名单’等融资资源，支持物业项目的开发建设及顺利竣工交付。”孙宏斌在主席报告中表示。

数据显示，去年融创在84个城市完成了约17万套房屋交付。近三年，融创累计交付房屋达66.8万套，2025年计划继续交付6万套房屋，基本完成全部保交付工作。

“保交付”工作进入最后冲刺阶段，但债务重组还有一关要闯。

年初，融创房地产发行的境内公司债券及供应链资产支持计划，全部通过了重组计划，展期5至9.5年、相关利息年利率降为1%，同时提供现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付等重组选项，成为业内首个境内债务正式重组的房企。

从方案提出到通过，融创总规模154亿元的境内债务重组，仅用时50多天，预计可削降约70%的境内公司债务，5年内不再有兑付压力。在这份最新财报中，境内债务重组产生的收益79.7亿元，也已确认并计入“其他收入及收益”中。

“针对境内公开市场债务，融创结合自身情况，在各方支持下形成了比较彻底的市场化重组方案，2025年将全力完成方案落地和执行。”孙宏斌表示。

不过，境内债务重组不是终点，融创的境外债务也即将二次重组。年报显示，考虑到清盘呈请给融创造成的影响，加上当前市况远不及此前债务重组时的预期，现正寻求更加全面的境外债务综合解决方案，已开展境外债务重组工作。

“争取在下一个阶段，彻底化解境外债务风险。”孙宏斌称，2025年将全力以赴完成交付任务、以及境内债务风险的化解，同时争取境外债务风险化解取得实质性进展。

除了集团层面的债务化解，融创在项目层面也在争取“活水”，对由于市场下滑造成还款有困难的项目，与金融机构沟通推动展期方案；同时，推进和资产管理公司等金融机构的合作，形成更加综合的项目盘活、债务重组方案。

数据显示，截至目前，融创与AMC总体合作规模近350亿元。其中，融创武汉桃花源获东方资产第三次增资，累计合作规模已达51亿元；长城资产与融创就重庆湾项目达成融资合作，拟注资24.76亿元；北京融创壹号院，获中信金融资产支持，成功完成债务重组；天津梅江壹号院二期，获得大型央企信托5.5亿元项目新增融资。

此外，融创也在向“保交付”困难项目的属地政府，申请保交楼专项借款。年报显示，该集团获得各地保交楼专项借款审批金额约218亿元，获得银行配套融资审批金额合计约104亿元，获得“白名单项目”融资审批金额约23亿元。

“2025年，将以每个项目权益净资产的提升，作为日常管理基本目标，推进项目债务风险化解和资产盘活，为未来逐步回到健康发展的轨道奠定基础。”孙宏斌称。

截至报告期末，融创的借贷总额为2596.7亿元，流动和非流动借贷分别为1860.9亿元和735.8亿元，现金余额（包括现金及现金等价物及受限制现金）约197.5亿元；到期未偿付借贷本金约1058.0亿元，本金约645.7亿元的借贷可能被要求提前还款。

土地储备方面，截至2024年底，融创连同合联营公司的总土地储备约12776万平方米，权益土地储备约8756.5万平方米，其中未售土地储备9342万平方米，未售权益土地储备6301万平方米。管理层认为，该等土储是支持融创恢复正常运营的基础。

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