财盛证券新城控股的2024：维持正向盈利，商管出租收入创新高

追求“行稳致远”的新城控股（601155.SH）财盛证券，面对行业新周期与新环境，交出了一份持续盈利、轻装上阵的业绩答卷。

3月28日，新城控股发布2024年年度报告，其中亮点颇多，包括归属于上市公司股东的净利润同比正向增长、商管的物业出租及管理收入较去年增加约14亿元、开发业务减值计提大幅下降、平均融资成本降低等。在上市房企中，新城控股的业绩表现具备较为突出的韧性和稳定性。

归母净利润增长融资取得重要突破

新城控股的业绩还是一如既往的稳健。

根据年报，2024年新城控股实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%，公司整体毛利率达到了19.80%。

2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米；实现回款金额411亿元，回款率达到102%，有回款的销售为公司收入提供了稳定前提。

经营性物业方面，2024年，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。

报告期内，新城控股继续恪守安全的财务基本面，确保现金流安全。

截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额已经连续7年为正。

新城控股的有息负债水平仍保持在低位，其期末融资余额为536.50亿元，同比再压降34.29亿元，公司合联营的权益有息负债也降至32.73亿元。

2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，良好的信誉表现也让新城控股获得了多方认可，并在融资端取得突破。

去年5月，新城控股成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。此外财盛证券，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

截至报告期末，新城控股的平均融资成本为5.92%，同比再下降28个bp。

再开15座吾悦出租管理收入提升

在存量时代到来之际，优质的经营性物业对房企的意义非同小可，不仅能提供稳定的现金流、降低房企对开发销售回款的依赖，还可以为企业提供缓冲、减少业绩波动、优化融资能力，增强抗风险能力。

新城控股至今仍然受益于“住宅+商业”双轮驱动的战略。报告期内，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，同比再增长14亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率高达70.17%，为整体利润持续带来贡献。

过去一年，新城控股的商业在管规模仍在稳步扩大，新增开业15座吾悦广场。

截至2024年末，新城控股已经实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。

根据克而瑞商业地产排行榜，吾悦商管的商业体量已经稳居行业前三位。

这些数字背后，新城控股的商管团队一直在积极修炼内功。

去年，吾悦商管从组织体系建设、管理机制迭代出发，持续提升专业能力。坚持创新经营，通过“我爱你五月”的全国营销活动、悦会员的付费会员运营等深度链接用户情绪价值，还首次提出了“五边形经营理念”，基于企业的使命、愿景、价值观，聚焦长期主义发展，致力于将吾悦商管核心优势转化为持续的经营业绩。2025年，吾悦商管将持续聚焦商业内容引进和经营质量，夯实经营理念，深入团队建设，建立更专业、更创新、更领先的商业运营管理团队。

商业运营实力和盈利能力的不断提升，也让新城控股对于未来的发展前景充满信心。新城控股方面表示，2025年，新城控股计划实现商业运营总收入140亿元，计划新开业吾悦广场5座。

建管业务布局全国打开新成长空间

过去一年，新城控股积极落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，在2024年完成了逾10万套房的交付工作。

在稳定的经营业绩和安全的财务表现之外，新城控股于2022年底成立的房地产代建、代管业务平台——新城建管也展现出积极潜能与活力，为公司发展打开新成长空间。

数据显示，2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”，并持续收获着委托方的广泛认可。

方正证券3月29日发布研报称，新城控股的开发业务减损致盈利趋稳，商业输出运营能力持续验证，三四线城市消费红利尽现，中债增持续担保新增融资，公开债务违约风险较低，维持新城控股“推荐”评级。

方正证券预测，新城控股的开发业务有望不断减亏，待后续恢复土拍后有望连续获取优质项目，带动开发业务重回增长轨道。商业方面，吾悦广场有望持续受益于三四线城市的持续复苏，2024年低线城市新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲商户数同比增长47%、27%和58%，三四线消费需求的增长红利凸显。而且，“提振消费”已是今年政策主旋律，新城商业有望优先受益。

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